法‧律‧觀‧點-建商賣餘屋 買方有契約審閱期嗎?

法‧律‧觀‧點-建商賣餘屋 買方有契約審閱期嗎?

建商未給予足夠的審閱期間,消費者最多隻能主張未經磋商條款,不構成契約的內容,不能主張解除契約。圖/本報資料照片

建商銷售完畢後,當代銷業者退場,剩下的餘屋透過仲介業者成交,買方有沒有契約審閱期間?

關於買賣契約審閱期間,是指在簽訂定型化契約前,企業經營者應給予消費者一定時間,讓消費者審閱契約內容,確保消費者對於合約條款的內容、責任、權益、風險等有充分的瞭解,並在同意合約前能夠做出明智的判斷,消保法第11條之1規定,訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容,以避免消費者於匆忙間,來不及瞭解契約權利及義務,導致訂立顯失公平的契約而遭受損害,根據上述規定,契約審閱權有下列重點:

1、使用定型化契約。2、簽約人雙方爲企業經營者與消費者。3、契約審閱期間須等於或大於主管機關公告之審閱期。4、不得牴觸主管機關公告之應記載事項及不得記載事項

前述主管機關公告之應記載事項及不得記載事項,若有未規定的事項,則建商可以在契約中記載,而且對買方有拘束力,例如:並無規定車道面積僅能由購買停車位之人分擔,故建商將車道登記爲大樓公共設施之一部,計入公共設施面積,並以定型化契約約定由全體房屋使用權人分擔,未購買停車位之屋主,不得主張建商的定型化契約無效,而請求建商退還相當於分擔車道公共設施面積部分之價金。

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另外,就算企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款,違反審閱期間,該條款並不是無效,而是消費者可主張不構成契約之內容,不動產交易習慣上,消費者在簽約前會先付定金,簽約時定金會轉成買賣價金的一部分。如果消費者在簽約後反悔不買,定金將被沒收。此時,消費者可能會主張建商未給予審閱期間,或給予消費者的審期間不足五日,進而主張解除契約。

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但如前所述,建商未給予足夠的審閱期間,消費者最多隻能主張未經磋商條款,不構成契約的內容,不能主張解除契約。至於消費者已經與建商達成合意的個別磋商條款,例如:買賣標的物位置、面積、價格或其他條件等,就不能反悔,因爲雙方既然就買賣標的與價格已談妥,買賣契約就已經成立,不因未給予足夠的審閱期間就無效。

最後,如果是建商透過仲介出售餘屋,因爲買賣過程經過看屋、協商、斡旋、討論簽約,所用的合約是仲介業者聘任地政士擬出的版本,跟一般民間中古屋交易買賣是相同的程序,基於買賣雙方平等立場,買方並沒有契約審閱期間,除非該簽訂之買賣契約是建商提供製定的「定型化契約」,那就會有五日審閱期間。

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